La restauration complète d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées (opérations Malraux) est encouragée fiscalement par l’octroi d’une réduction d’impôt sous réserve de s’engager à louer l’immeuble pendant 9 ans.

Seules les opérations de restauration immobilières pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009 sont concernées par la réduction d’impôt. Pour les opérations initiées avant cette date, l’avantage prenait la forme d’une déduction des revenus fonciers et du revenu global sans limitation de montant.

Investissements concernés

La réduction d’impôt s’applique aux dépenses réalisées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans une zone géographique correspondant :

soit à une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé (ZPPAUP),

soit à une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP),

soit à un secteur sauvegardé,

soit à un quartier ancien dégradé.

La souscription aux parts de SCPI effectuant les mêmes investissements sont également éligibles sous certaines conditions.

Contrairement au dispositif antérieur, l’immeuble ne doit pas obligatoirement être affecté à usage d’habitation, mais il doit être loué nu et les revenus doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

L’opération de restauration doit avoir été déclarée d’utilité publique. Cette condition ne s’applique toutefois pas pour les immeubles situés en secteurs sauvegardé lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) est approuvé.

Les dépenses portant sur des immeubles (ou parts de sociétés non soumise à l’IS en cas de détention indirecte de l’immeuble) dont le droit de propriété est démembré n’ouvrent pas droit à l’avantage.

Dépenses éligibles

Il s’agit des dépenses suivantes, réalisées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant cette date :

des charges foncières de droit commun suivantes :

dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration effectivement supportées par le propriétaire,

primes d’assurance,

impositions,

frais de gestion (forfait de 20 €, rémunération des gardes et concierges, honoraires, frais de procédure …)

des frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration (AFU),

des travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires relatives aux secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP y compris les travaux effectués dans des locaux d’habitation et ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux,

de la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Engagement de l’investisseur

Vous devez vous engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans. Lorsque le logement est à usage d’habitation, vous devez le louer à usage d’habitation principale des locataires.

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à l’un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.

Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société civile immobilière, vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.

La réduction d’impôt fera l’objet d’une reprise au titre de l’année de rupture de l’engagement de location ou du démembrement de la propriété de l’immeuble ou des parts (sauf si le démembrement résulte du décès d’un des époux soumis à imposition commune).

Calcul de la réduction

La réduction est calculée sur la base du montant des dépenses éligibles retenu dans la limite annuelle de 100 000 € (y compris la souscription aux parts de SCPI).

Le taux de la réduction d’impôt est fixé, pour les opérations engagées depuis 2012, à :

30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé,

22 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres.

Sur 4 ans, la réduction d’impôt peut donc atteindre respectivement 120 000 € ou 88 000 € au total.

 

La réduction d’impôt obtenue en contrepartie d’investissements engagés à compter du 1er janvier 2013 échappe au dispositif de plafonnement global des niches fiscales.