La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine immobilier qui permet de bénéficier d’un régime fiscal attractif. Jusqu’en 2004, ce régime présentait également un intérêt juridique : il ne se voyait pas imposer les réglementations strictes applicables à la location classique (loyer, durée du bail, reprise du logement, …). Depuis 2005, le législateur a un peu plus encadré ce type de location qui reste toutefois moins contraignant que la location nue.

Qu’est-ce qu’un loueur en meublé non professionnel ?

La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables par le locataire. L’appartement loué en meublé doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises…). Le locataire doit pouvoir y résider en n’ayant que ses affaires personnelles à apporter.

Depuis 2009, le loueur en meublé n’est considéré comme professionnel (LMP), que s’il remplit cumulativement les 3 conditions suivantes :

être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),

tirer de l’activité de location en meublé des recettes (appréciées prorata temporis) de 23 000 € minimum,

ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des BNC.

Avantages fiscaux

S’agissant des loueurs non professionnels, l’avantage procuré par la location en meublé et l’imposition consécutive dans la catégorie des BIC est de pouvoir bénéficier du régime micro BIC.

Vous en bénéficierez si vos recettes n’excèdent pas 32 600 € ou 81 500 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Vos revenus seront alors taxés après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme) (au lieu de 30 % pour le régime micro-foncier qui ne s’applique pas au-delà de 15 000 € de revenus locatifs). Cependant, il reste possible d’opter pour le régime réel d’imposition dans le cas ou les charges représentent plus de 50 % des recettes.

Si vos recettes sont supérieures à 32 600 €, vous serez soumis au régime réel d’imposition. Comme pour les loueurs professionnels, l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc…) est déductible des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan. A défaut d’inscription, seules les charges locatives sont déductibles. Vous pourrez amortir l’immeuble (en principe au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (au taux de 10 % sur 10 ans en principe). En revanche, si vous constatez un déficit, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs en meublé professionnels, s’imputer sur votre revenu global mais uniquement sur les bénéfices retirés de la seule activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes.

Vous disposez également de la possibilité de différer vos amortissements, faculté supprimée pour les activités autres que la location en meublé.

Les plus-values réalisées dans le cadre de votre activité sont soumises au régime des plus-values réalisées par les particuliers. Si vous cédez un logement vous serez donc soumis au régime des plus-values immobilières imposables à l’impôt sur le revenu au taux global de 34,5 %, auquel s’ajoute depuis le 1er janvier 2013 une surtaxe progressive de 2 % à 6 % si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €. Dans le cadre de ce régime vous bénéficiez d’une exonération totale de la plus-value au bout de 30 années de détention.

Lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou du financement des travaux de rénovation.

Par ailleurs, en cas d’acquisition d’un logement neuf, en état futur d’achèvement ou réhabilité à compter de 2009 dans une résidence avec services (pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, une résidence de tourisme classée, un établissement de soins…), le loueur non professionnel peut bénéficier d’une réduction d’impôt (Bouvard) égale à 11 % du prix de revient du logement retenu à hauteur de 300 000 € maximum étalée sur 9 ans.

Enfin, le loueur non professionnel ne bénéficie d’aucun avantage particulier en matière d’ISF, ni de fiscalité sur la transmission.